Консультации наших специалистов

Вопрос:
Добрый день! В базе объектов у вас есть вартира на Ленинградском шоссе. Ее стоимость 8млн. руб. Сделанный расчет на сайте irn.ru показывает, что исходя из совершенных сделок такая кв. м.стоить от 6,57-7.04, в среднем 6,7 млн. р. Разница 16,2% или 1,3 млн.р. Чем она объясняется, на ваш взгляд?

Ответ:

Алексей, это объясняется неверной методикой оценки сайта irn.ru.

Для корректной оценки рекомендую вам пользоваться сравнительным методом анализа, и не использоваться калькуляторы. Они дают «общую температуру по больнице». К примеру, в указанном вами калькуляторе, нет конкретизации района, лишь указание расстояния от метро. Начертите на карте Москвы круг «10 минут транспортом от метро Речной вокзал», посмотрите, какой громадный массив недвижимости в него попадает.

Это означает, что оценка проводится по всему конгломерату домов, без учета специфики конкретного местоположения дома, сравниваются дома находящиеся на противоположных концах круга, т.е. в 20 минутах транспортом друг от друга. Ну, и, конечно же, не понятен алгоритм определения цены: берутся ли дома другой этажности с поправочным коэффициентом, если да, то каков этот коэффициент; сравниваются ли квартиры только одного типа (например, мы говорим о малогабаритной квартиры) или сравниваются квартиры разного уровня комфорта и т.п.

Ваши слова о том, что оценка производится «исходя из совершенных сделок», тоже скорее всего некорректны, так как вряд ли irn.ru имеет информацию о конкретной цене, по которой была продана квартира. Да, и, вообще, есть сомнения, что они знают продана квартира или просто снята, потому что продавец отказался от продажи.

Поэтому еще раз повторюсь, проблема в методике оценки сайта irn.ru.

Хотите знать цену квартиры? Самый простой и точный метод.

1. Заходите на сайт cian.ru.
   
2. Смотрите какие квартиры-аналоги продаются в выбранном районе.
   
3. Обзваниваете все эти квартиры.
   
4. Узнаете их точные технические характеристики, условия продажи, статус квартиры, правовую информацию, нюансы проведения сделки.
   
5. Прямых конкурентов, например квартиры находящиеся в том же или соседнем доме, с совершенно аналогичными параметрами – смотрите лично.
   
6. Записываете все плюсы и минусы продаваемых квартир в какую-нибудь табличку.
   
7. И сравниваете все эти данные со своей квартирой.

После чего выводите ориентировочную цену своей квартиры.

Далее, смотрите на категорию квартир, скажем так, на уровень выше. Почем они продаются. Нельзя ли купить за выведенную вами сумму, квартиру уровнем выше вашей. Например, расположенную в более современном доме или с большей площадью и т.п.

Если разрыв цен в вашей квартире и в квартирах уровня выше не сопоставим разрыву уровня этих объектов, то делаете корректировку своей цены. Если сопоставим, то оставляете как есть.

После этого делаете последнюю итерацию.

Ставите все квартиры, аналогичные продаваемой, в список и сортируете его по цене.

Если вы хотите продать вашу квартиру быстро, то она должна быть в первой четверти списка. При этом ниже вас не должно быть квартир с лучшими техническими или другими характеристиками.

Если не спешите с продажей, то квартира может находиться во второй четверти списка.

И обратите внимание на то, что нахождение квартиры во второй половине списка, даже если она самая лучшая по всем критерия в районе, очень сильно отодвигает продажу.

И да, эта методика более точная, чем калькулятор, но она не учитывает еще личный опыт профессионального агента, который точно знает, какие характеристики квартиры влияют на цену, а какие нет.

Поэтому, конечно, лучше всего, доверить оценку стоимости квартиры профессионалу. 

С уважением, Константин.

20.04.17 Константин Барсуков, Генеральный директор..

Вернуться к списку вопросов из рубрики