• Главная
• О компании
• Новости и публикации

Новости и публикации

Реформа гражданского законодательства: отмена государственной регистрации договора

Продолжим анализ изменений, произошедших в Гражданском законодательстве в рамках реформы.

Первый этап реформы (Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ, вступивший в законную силу с 01 марта 2013 года) не только провозгласил основополагающий принцип добросовестности в гражданских правоотношениях, но ввел ряд изменений, непосредственно касающихся сделок с недвижимостью. Одним из таких изменений была отмена государственной регистрации некоторых видов договоров, предметом которых является недвижимое имущество.

Давайте рассмотрим виды договоров, у которых была отменена государственная регистрация.

Договоры, предусматривающие отчуждение прав на недвижимость

Речь идет о договорах купли-продажи, мены, дарения, ренты

Что было раньше

Ранее в Гражданском кодексе РФ для жилых помещений была установлена так называемая «двойная» регистрация: регистрировался не только переход права собственности на имя нового правообладателя, но и сам договор.

Внешне это выражалось в наличии двух регистрационных номеров (один о регистрации договора, другой о регистрации перехода права собственности), а также двух штампов с отметками о государственной регистрации на самом документе.

А по сути это означало следующее:

• договор, подлежащий обязательной государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации
  
• в случае отсутствия такой государственной регистрации, договор считается не заключенным (не порождающим правовые последствия для третьих лиц).
  

Что теперь

С 01 марта 2013 года вышеуказанные нормы более не подлежат применению. Регистрация по сделкам с недвижимым имуществом существует теперь только в виде внесения записи в реестр о переходе права собственности. Сегодня договор отчуждения считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Это означает, что договор начинает действовать как для его сторон, так и для третьих лиц, и порождает правовые последствия сразу, как только стороны поставили на нем свои подписи.

С практической точки зрения такой порядок вступления договора в силу сложно недооценить, ведь в связи с необходимостью подавать документы в Росреестр, сделка всегда весьма «растянута» во времени.

К чему это привело

Факт заключения договора с момента его подписания позволяет решить проблемы, связанные с отказом от исполнения договора (в том числе по оплате), включая случаи смерти одной из сторон, либо отказа (бездействия) одной из сторон от государственной регистрации перехода права.

Договор уже заключен и уже породил правовые последствия: наследники продавца, в случае его смерти до государственной регистрации перехода права собственности, не могут наследовать уже отчужденное по такому договору имущество. Равно как и сторона, уклоняющаяся от исполнения договора или государственной регистрации перехода права, не может при этом ссылаться на то, что договор не заключен.

Такая конструкция является прямым проявлением уже рассматриваемого ранее принципа добросовестности: теперь формальное отсутствие регистрации договора не может использоваться сторонами для злоупотребления правом.

Что на практике

Говоря о применении указанных нововведений в практической работе, нужно помнить, что с 01.03.2013 года в тестах договоров купли-продажи не следует указывать пункты о том, что договор подлежит государственной регистрации; условиями доступа к банковским ячейкам или раскрытия аккредитива могут являться договоры, имеющие отметку о государственной регистрации перехода права собственности (но ни в коем случае не зарегистрированные)

Но при этом, не следует забывать о том, что договоры участия в долевом строительстве, равно как и все договоры об уступке прав по ним, по-прежнему ПОДЛЕЖАТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ!

Договор аренды недвижимости (на срок более года)

Первоначально отмена государственной регистрации затронула и договоры аренды, заключенные на срок более одного года. Но уже 04 марта 2013 года (через три дня после вступления в законную силу), указанные изменения были отменены, и законодатель вернул для них обязательную регистрацию.

Судьбу тех договоров аренды, которые были подписаны 2 и 3 марта 2013 года и, формально, не подлежали государственной регистрации (что, разумеется, давало большой простор для различного рода злоупотреблений, так как известно, что аренда обременяет имущество и не прекращается в связи с переменой собственника), решил высший арбитражный суд в своем Постановлении Пленума от 25.12.13 г. №98: такие договоры должны быть зарегистрированы без исключения.

Если не проведена регистрация договора, который должен быть зарегистрирован

Общие последствия отсутствия государственной регистрации для договоров, которые регистрировать, согласно закону, обязательно, сегодня следующие:

1. Такой договор не порождает последствий только для третьих лиц, но никак не для самих сторон;
   
2. Договор в любом случае обязателен для сторон с момента подписания и стороны не вправе ссылаться на незаключенность в обоснование неисполнения.
   

Иными словами:

договор, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется сторонами, не может быть признан незаключенным, если это не затронет прав третьих лиц. Исключение составляет случай, когда третье лицо, чьи права затрагивает этот договор, обращается с иском о незаключенности.

3. Государственная регистрация ставит целью защиту прав третьих лиц, которые могут не знать о факте подписания незарегистрированного договора, однако, если такое третье лицо знает о его наличии, это правило не действует.
   

Например, новый собственник объекта недвижимого имущества при приобретении знал о наличии арендатора и не изъявил желания прекратить арендные правоотношения, то есть был согласен на сохранение договорных отношений с таким арендатором. И если впоследствии он потребует выселения на том основании, что договор не был зарегистрирован, то в иске может быть отказано. В этом примере также наглядно проявляется действие принципа добросовестности, не позволяющего такому собственнику злоупотреблять своим правом.

Срок исковой давности по требованиям о регистрации договора составляет один год. Этот срок исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации и применяется к требованиям, основания по которым возникли с 01.03.2013 г.

Заключение

Подводя итог вышесказанному, стоит отметить, что в существующей форме государственная регистрация перехода права собственности по сделкам с недвижимостью носит, прежде всего, информационный характер для третьих лиц.

Как известно, с 01 января 2017 года регистрация прав на недвижимость будет осуществляться путем внесения записи в новый реестр – Единый государственный реестр недвижимости, образованный путем слияния ныне существующих Единого государственного реестра прав и государственного кадастра недвижимости, что в целом свидетельствует об общей тенденции упрощения регистрации перехода права собственности.

Кроме того, нас ждет отмена выдачи свидетельства о государственной регистрации перехода права собственности в виде бумажного документа, а подачу документов для государственной регистрации в электронном виде можно проводить уже сейчас, используя электронную цифровую подпись.

Все эти нововведения, безусловно полезные с точки зрения устранения лишних бюрократических барьеров и упрощения осуществления гражданами своих прав, тем не менее, ввиду отсутствия бумажных подтверждений, могут лишать участников сделок возможности убедится в законности таких «электронно-зарегистрированных» прав другой стороны и их оснований.

Ведь не стоит забывать, что хотя на органах регистрации формально и лежит обязанность проверки законности сделки и действительности существующих прав, фактически проверке подлежит только комплектность поданных на регистрацию документов, соответствие этих документов требованиям законодательства и внесенным в Единый реестр сведениям, отсутствие обременений и арестов/запретов на недвижимость.

Поэтому, с одной стороны, упрощение процедуры регистрации сделок можно только приветствовать, но, с другой стороны, стоит учитывать, что проверка законности сделки, оснований возникновения и перехода прав собственности, выявление рисков для будущих собственников, в том числе связанных с возможной утерей их права собственности, в этот упрощенный регламент, разумеется, не включены, и должны осуществляться в качестве самостоятельной процедуры.

Ирина Дагаева
Юрисконсульт «РЕЛАЙТ-Недвижимость»