• Главная
• О компании
• Новости и публикации

Новости и публикации

Реформа гражданского законодательства: недействительность сделок и доверенности.

Следующий блок поправок, внесенных в ГК в рамках реформы (Федеральный закон от 07 мая 2013 года №100-ФЗ, вступил в силу с 01.09.2013 года), внес множественные изменения в различные сферы регулирования Кодекса, но все эти новеллы так или иначе коснулись области недвижимого имущества и сделок с ним.

Итак, с 1 сентября 2013 года вступили в силу нижеследующие новые положения:

Основания и последствия признания сделок недействительными

Важно: все новые правила применяются для сделок, совершенных после 01.09.2013 года!

В целом данные поправки усложнили признание сделок недействительными. Такие нововведения еще раз поддерживали общую тенденцию защиты добросовестных участников гражданского оборота, получивших гарантии того, что совершенную добросовестно сделку теперь нельзя оспорить только по формальному признаку, в связи с недочетами в букве закона. Стабильность гражданского оборота по замыслу законодателя обеспечивается теперь следующими принципиальными постулатами.

1. Не может оспаривать сделку тот, кто начал ее исполнять или иным образом продемонстрировал, что расценивает сделку как действительную (уплатил следуемые по договору деньги, принял имущество и т.д.).

Данное правило прямо закреплено в следующих нормах:

• «Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли» (абз. 4 п. 2 ст. 166 ГК РФ);
  
• «Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки» (п. 5 ст. 166 ГК РФ).

Таким образом, недобросовестные контрагенты лишились возможности ссылаться на противоречие сделки закону, чтобы уклониться от исполнения своих обязательств по договору.

2. Часть ничтожных сделок перешла в категорию оспоримых.

Напомним, что сделки могут быть недействительны в силу признания их таковыми судом (оспоримые сделки), так и без такого признания (ничтожные сделки). Однако с 01 сентября 2013 года изменился сам принцип отнесения сделок к той или иной категории:

сделка, нарушающая требования закона или правового акта, теперь является по умолчанию оспоримой (если иное прямо не предусмотрено законом).

Ранее такие сделки по умолчанию считались ничтожными. А значит, теперь увеличилось число оснований, по которым для признания сделки недействительной, нужно обращаться в суд.

И разумеется, что те сделки, недействительность которых устанавливается судебным актом, оспорить сложнее, так как для этого необходимо обратиться в суд с иском и к тому же выиграть дело.

3. Применить последствия недействительности ничтожной сделки стало сложнее.

Даже если сделка все-таки осталась в категории ничтожной, применить последствия такой ничтожности стало сложнее. Ограничен круг лиц, которые могут заявлять о таком применении, например, третьи лица, не являющиеся стороной по сделке, более этого требовать не могут.

Исковая давность

Вступили в силу изменения, связанные с моментом начала течения сроков и появление понятия предельного срока исковой давности.

Важно: Новые правила об исчислении сроков исковой давности применяются лишь к тем срокам, которые не истекли к 1 сентября 2013 года.

Сроки исковой давности и правила их применения непосредственно связаны с нормами об оспаривании сделок.

Федеральный закон №100-ФЗ внес следующие изменения в эти правила:

Ранее срок исковой давности по общему правилу начинал течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. С 1 сентября 2013 года это правило изменилось: срок исковой давности начинает течь с момента, когда лицо не только узнает о нарушении своего права, но и выяснит, кто является надлежащим ответчиком по его иску (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Таким образом, заинтересованное лицо более может не бояться пропустить срок из-за того, что не успело определить надлежащего ответчика (в том числе по искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения).

Кроме того, появилось понятие предельного срока исковой давности. И если общий срок исковой давности по-прежнему составляет 3 года, предельный срок определен законодателем как 10 лет со дня нарушения права, для защиты которого срок установлен (или со дня возникновения обязательства для исков об исполнении этих обязательств).

Предельный срок исковой давности носит пресекательный характер и в случае пропуска восстановлению не подлежит, что также способствует стабильности гражданского оборота и установлению правовой определенности у его участников.

Доверенности: новые правила работы, сроки действия и другое.

Институт доверенности также претерпел изменения.

Во-первых, более не ограничен максимальный срок действия доверенности (ранее он составлял три года).

Срок действия доверенности по-прежнему необходимо указывать в самой доверенности, в противном случае такой документ считается действительным в течение одного года.

Во-вторых, на доверенностях, выданных юридическими лицами, более не обязательно наличие печатей (что существенно при работе с контрагентами по сделкам)

О моменте получения юридически значимых сообщений и их последствий

Наиболее часто с юридически значимыми сообщениями приходится сталкиваться при работе с долями объектов недвижимого и комнатами в них, когда необходимо осуществить установленное законом уведомление сособственников о планирующейся сделке (право на обязательную долю).

Все юридически значимые сообщения (заявления, уведомления, извещения, требования и т. д.), которые влекут гражданско-правовые последствия для другого лица, теперь наступают с момента доставки соответствующего сообщения ему или представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было вручено или адресат не ознакомился с ним.

Указанное нововведение позволяет существенно снизить возможность злоупотреблений со стороны адресата и упростить выход на сделку.

Особенно важно это положение участникам долевой собственности, а так же тем, кто продает комнаты в квартирах коммунального заселения.

Заключение

Все описанные в этой статье изменения, довольно позитивны. Приятно видеть планомерность в действиях законодателей, с точки зрения повышения защищенности приобретателя недвижимости.

При этом хочется надеяться, что и в рамках судебных процессов эти нормы будут истолковываться судами, в таком же положительном для добросовестных участников сделок ключе. Хотя, конечно же, лучше не доводить дело до суда, и заблаговременно позабоиться о юрической экспертизе приобретаемого объекта недвижимости.

Ирина Дагаева
Юрисконсульт «РЕЛАЙТ-Недвижимость»