Когда нам ждать очередного кризиса?
«На рынке бытует мнение, что кризис 2008 года очень похож на дефолт десятилетней давности. — заявил в докладе, сделанном на прошедшей 22 апреля IV бизнес-конференции «Рекорды рынка недвижимости, строительства и финансов» Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олег Самойлов — Действительно, сценарии двух катаклизмов, постигших рынок жилой недвижимости, имеют много общего. Однако это не означает, что дальнейшее развитие ситуации будет таким же, как в 1998 году».
Если взглянуть на историю спадов, постигавших отечественный рынок за период его существования, можно заметить, что внешние (общеэкономические) и внутренние (отраслевые) причины кризисов регулярно сменяют друг друга, причем спады рынка, вызванные причинами каждой группы, разделяет около десяти лет.
Следовательно, продлив временную шкалу в будущее, уместно предположить, что следующий – пятый — кризис рынка жилой недвижимости может наступить примерно в 2015 году. И его причинами должны стать не общеэкономические, а отраслевые факторы.
Что может сыграть роль этих факторов? «Рискну предположить, — высказал мнение руководитель «РЕЛАЙТ» — что в основе очередной стагнации рынка выступит ситуация на рынке новостроек, причем вторичному сегменту, несмотря на его более высокую устойчивость, остаться «в стороне» также не удастся».
Если попытаться сделать прогноз по годам, то выглядеть это может так:
- поскольку в нынешнем году рынок все еще будет «отходить от последствий» кризиса, застройщики едва решатся на массовый старт новых проектов;
- в 2011 году высока вероятность возникновения реального дефицита жилья, в связи с чем и в первичном, и во вторичном сегментах не исключено начало ценового скачка.
Возможно, свою роль в этом сыграет и общеэкономическое преодоление последствий кризиса, что найдет выражение в активизации деловой жизни, сопутствующем повышении уровня доходов населения и облегчении привлечения кредитных средств, необходимых для запуска строительных проектов. Кроме того, к этому времени высока вероятность повышения реальной доступности ипотечного кредитования, что дополнительно подстегнет спрос на жилье.
Вероятно, реализация новых проектов, которые временно «придерживаются» застройщиками до возникновения большей ясности относительно перспектив рынка, может быть начата уже в 2011 году. Весьма вероятно, что эти проекты будут иметь высокую эффективность в силу обеспеченности спросом в условиях недостаточности предложения по рынку в целом.
- в 2012 – 2013 годах все последствия кризиса забудутся окончательно, активность покупателей достигнет или превысит докризисные значения, а рост цен на фоне недостаточности предложения сохранит выраженный характер. Именно на этом фоне будет начато значительное число новых проектов, завершение которых придется преимущественно на 2014 – 2015 годы.
Поскольку, как было отмечено, объем предложения в связи с массовым завершением проектов, стартовавших 2012 – 2013 годах, существенно возрастет, и это возрастание может оказаться весьма ощутимым для рынка, застройщики в борьбе за покупателей будут вынуждены вступить в очередную «ценовую войну» между собой. Однако в силу того, что рентабельность деятельности в строительной отрасли в ближайшие годы едва ли испытает тенденцию к повышению, жесткая ценовая конкуренция может обусловить убыточность целого ряда проектов. Причем нельзя исключить, что происходить эта «война» будет на фоне приостановки спроса, так как многие покупатели, наблюдая «аттракцион неслыханной щедрости» застройщиков, решат %